|
 |
|
法国房地产市场降温 |
2008年09月17
日
来源：欧洲时报 作者：> [评论]
[大
中
小]
|
|
自1996年以来的十多年里，法国的房价一直在以每年两位数的速度增长。但从去年年底开始，法国住房市场明显降温。受到世界经济的普遍影响，法国房价上涨趋势开始刹车趋缓，房屋交易量和新房开工量均大幅下降。不过，法国房屋的需求依然旺盛。
交易量大幅下降
相关数据显示，今年第一季度，法国房屋的交易量比去年同期减少了10％，新房价格比去年同期下降了3.5％。法国政府最近公布的数据显示，今年上半年，新房销量同比萎缩30％以上，其中第二季度新房销量同比锐减33.9％。截至6月底，法国新房存量创下近30年来的新高。新房销售周期大大延长，由原来的8个半月延长至15个月。
另有数据显示，去年8月至今年7月，法国房屋新开工数量仅为40万套，同比下降了6.6％。同期房屋建筑许可证的发放量下降了12.6％，不足50万套。房屋建筑许可证发放数量和房屋开工数量同比降幅均达10％左右。
因为房价上涨趋势逐渐刹车放缓，不少房主不能按原先估计的理想价格出售房屋，只好重新衡量房价。对于麦克来说，今年过得可不顺当。他新买了一处房产，所以急于把2区原有的房产卖掉。2区的这个房产买来时花了40万欧元，现在他想再把它按原先的价格卖掉就费了不少劲。在法国，像麦克这种情况的人还有不少。业内人士估计，差不多有五分之二的中继贷款者都有麦克的烦恼。由于买方和银行都在持观望态度，交易量少了，买主还在静观形势，像麦克这样急于出手原有房屋的人就很难在短时间内把房屋卖出理想价格了。
地区间差别不小
在法国全国性的房地产市场降温中，地区之间仍然存在着较大的差别。从房价来看，马赛、雷恩、格勒诺贝尔都等城市都出现了负增长，里尔、冈城等地比较稳定，而巴黎、波尔多、斯特拉斯堡、里昂的房价则继续上涨。
举例来说，利穆赞地区旧房的价格下跌了7.6％，卢瓦河地区也下降了6.4％，洛林地区却上涨了9.2％。在阿尔卑斯地区、法国东南地区和大巴黎地区，旧房价格基本稳定。
在巴黎，一处房产的销售周期差不多为60天，而在法国其它城市，则平均需要86天。半年以来，根据大巴黎地区房产公证人的说法，巴黎的房价涨幅为1.4％。巴黎一套46平方米的房屋，如今均价已超过30万欧元。不过，今年第一季度，在整个大巴黎地区，房产的交易量还是下跌了8.8％。而巴黎近郊，80％地区的房屋交易量都出现了不同程度的下跌。特别是由于油价上涨，使得交通费上涨，人们都倾向于搬到离工作地点近，或公共交通方便的地点，这使得环城地区的房价遭受重创，业内人士估计，环城地区的房屋成交量会下跌10％。
租房价格相对稳定
根据全国房地产商联合会（Fnaim）的统计，2004至2006年，法国租房价格差不多每年上涨3.7％，这一涨幅到2007年开始趋缓，为0.9％。从今年前两个季度的数字来看，租房价格基本稳定了，只是到6月底出现短暂上扬。
具体到公寓，二居室公寓依然很抢手，租价一年差不多涨2％，但其它大小的公寓年涨价幅度平均低于1.5％。独立住房市场，五分之一为租赁，涨幅差不多在0.9%至3.5%之间。
与售房相同，法国地域间的租价上涨幅度也不一样。巴黎和东南地区的涨幅差不多在3％以内，而其它地方则相对稳定。
房贷利息减税措施收效甚微
法国经济、财政与就业部长克里斯蒂娜·拉加德认为，一年前法国政府采取了减免房贷利息的优惠措施，这使法国的房地产市场在增速放缓的同时得到了一定的支撑。但业内人士分析说，从目前的情况来看，这一措施收效甚微。
房贷利息部分减税属于去年通过的“一揽子减税优惠措施”（paquet fiscal），采用的是净纳税额减税（crédit d’imp?觝t）形式。这条措施自2007年5月6日萨科奇当选总统之日起开始生效，算在以2007年收入为征收对象的2008年征税单上。据经济部称，近32万户家庭享受了这个优惠。净纳税减税额相当于还贷第一年应支付利息的40%，其余4年相当于20%。单身者享受的减税上限为3750欧元，夫妇的上限是7500欧元，每增加一个负担者，就增加500欧元。经济部表示，鉴于目前的房地产形势，这条措施的效力可能趋缓，但这条措施出台在最佳时间，可以支持建筑业，给希望购买主要住宅者提供帮助。
全国房地产商联合会（Fnaim）总干事布齐·卡佐指出，“这条措施的预期效应已大打折扣。这主要有两层原因：一是房贷条件恶化，一年之中，房贷利率提高了1%；二是银行政策变化，申请房贷很难。”“2008年将只建造36万到37万套住房，远远少于2007年的42万套，离住房部长布坦女士许诺的每年50万套（其中12万套为福利房）的目标渐行渐远。”
南泰尔（Nanterre）巴黎十大经济学教授穆亚认为，“在目前形势下，这是一个救生圈，而不是一条鼓励买房措施。”房地产中介集团Orpi总裁卡铎指出，“在顾客看来，购房与这条措施之间差距太大，他们到公证人那里签字后的18个月，才能开始看到这条措施的经济效果。”他建议，与其采用这种减税办法，不如规定减少财产移转税，这种税往往不恰当地被人称做“公证费”，这对国家来说开支一样，而购房者可以看到立竿见影的效果。
法国最大的房地产贷款中介公司CAFPI副总经理塔波雷则遗憾地指出：“可惜的是，房贷利息减税措施的效果被卖房者提价的做法抵消了。”他还希望“政府采取措施，为穷人购房提供便利，而不是为那些本来就有钱，因此可以减少部分房贷利息的人提供便利。”
美国次贷危机影响几何？
继美国房产次贷危机之后，英国、爱尔兰等欧洲国家的房产市场都相继出现严重危机。在西班牙，数十万新房找不到买主，房屋成交量一年当中跌了45％，每个月都有房地产中介公司倒闭。据说，有一个房主为卖掉房子，甚至别出心裁地在网站上发了这样一条帖子：在6.5万张面值5欧元的发放彩票中，有一张中奖彩票的奖品就是价值32万欧元的房子。
无论这个西班牙房主是在开玩笑还是动真格，美国次贷危机波及欧洲国家这一现实还是十分严峻的。这在一定程度上也影响到法国房产，至少银行在发放贷款时会采取更加谨慎的态度。但美国次贷危机究竟在多大程度上影响了法国的房地产市场，是否还将继续影响？目前还都很难说。有业内人士认为，美国的次贷危机不会对法国造成直接冲击，因为各国情况不同，法国银行就从不给收入不稳定者提供贷款。不过，这场危机可能对法国买主造成多方面的心理担忧。
今年7月，法国经济、财政与就业部长克里斯蒂娜·拉加德在接受《费加罗报》专访时说，法国房价下跌是回归现实的“健康”回落，法国的房地产市场并未像西班牙和爱尔兰那样出现危机。尽管法国的房地产市场没有出现泡沫，但也存在一些投机现象，房价回落不过是终止了投机行为，从而使房地产市场回到现实中。拉加德还认为，在西班牙和爱尔兰，房地产是经济保持活力的重要推动因素，房价暴跌导致房地产市场泡沫破裂，而法国的情况并非如此。
然而，也有不少人宣称法国房地产业的泡沫已开始破裂，房地产价格也许还会暴跌。如法国市场问题研究机构Precepta公布的研究报告就宣称，到2010年法国房地产价格会大跌25%，房地产价格不会出现许多人声称的“软着陆”。
未来房价走势争议
未来法国房产价格的走势将会怎样，是继续上升还是回落，经济界对此存在不少争议。
房价上升论者提出了若干论据。首先，在房地产市场上，导致价格下降的首要因素是空房积压，而法国的房产需求依然旺盛，不会出现严重的空房积压现象；其次，与美国、英国和西班牙不同，法国买房者大多是住户或长期投资者，经济状况相对稳定，并未过度负债。
房价下降论者的理由是：法国房价的飞涨已经严重冲击了买主的偿还能力，下跌是不可避免的。他们认为，尽管法国房产需求依然旺盛，但随着法国居民购买力不断下降和房贷利率逐渐提高，银行对房贷的条件比以前更苛刻，许多家庭将会对购房持观望态度。房产经纪人也承认，很多时候，工薪阶层需要一辈子的薪资才能买一套住房。房价的连续上涨导致房贷期普遍延长，如今借贷20年甚至30年已非罕见。即便这样，对于普通的工薪阶层来说，也未必能凑够钱买房。
|
| |
[评论]
[关闭窗口]
[大
中
小] |
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
